Funções do Zelador de condomínio

Funções do Zelador de condomínio
Conheça as atribuições desse profissional, "braço direito" do síndico
Por Mariana Ribeiro Desimone

Homem com camiseta azul, com bolso bordado escrito "zelador"
O zelador é o líder dos funcionários do condomínio, por isso, suas atribuições são diversas e importantíssimas
iStock
O nome já diz tudo: esse profissional deve zelar pelo andamento das atividades no condomínio. Ele é o líder dos outros funcionários do local, que devem, ao zelador, prestar contas sobre as suas funções.

Assim, a principal função do zelador é realizar um bom gerenciamento de pessoas. O bom funcionamento do condomínio também acaba se tornando sua função, visto que ele pode auxiliar nas atividades de administração e atuar diretamente na resoulção de problemas para manutenção do condomínio.

Para auxiliar em suas funções, o zelador deve ter um checklist de afazeres diários, semanais, mensais e outros mais esporádicos. Dessa forma, é possível manter a manutenção preventiva do condomínio em dia, evitando gastos mais elevados em obras emergenciais.

Atribuições legais do zelador
As atribuições trabalhistas da categoria estão previstas nas convenções dos sindicatos regionais e costumam variar pouco de região para região. Em São Paulo, por exemplo, determina que:

Parágrafo Primeiro - Zelador é o empregado a quem compete, salvo disposição em contrário no contrato individual de trabalho, as seguintes tarefas: a) Ter contato direto com a administração do edifício e agir como preposto do síndico ou da administradora credenciada; b) Transmitir as ordens emanadas dos seus superiores hierárquicos e fiscalizar o seu cumprimento; c) Fiscalizar as áreas de uso comum dos condôminos ou inquilinos, verificar o funcionamento das instalações elétricas e hidráulicas do edifício, assim como os aparelhos de uso comum, além de zelar pelo sossego e pela observância da disciplina no edifício, de acordo com o seu regimento interno ou com as normas afixadas na portaria e nos corredores.

O zelador deve sempre repassar ao síndico os problemas ocorridos na sua ausência.
Mesmo assim, o zelador deve entender que ele não é o “vice-síndico” quando o titular não estiver à disposição dos moradores
Moradores não podem demandar do tempo do zelador e nem ordenar que o profissional faça determinado serviço naquele momento, sem a autorização prévia do síndico
Se não for terceirizado, o zelador ajuda o síndico a montar escala de folgas e férias dos outros profissionais do condomínio
Se o zelador for terceirizado, como ocorre em alguns condomínios, as ordens devem ser passadas à empresa terceirizadora a fim de evitar vínculo trabalhista com o funcionário.
Saiba mais sobre: riscos trabalhistas com funcionários terceirizados.
Administradora
O zelador deve saber a quem recorrer na empresa administradora caso precise tirar uma dúvida
O funcionário da empresa responsável pelo condomínio também deve saber quem é o zelador do local e como encontrá-lo
Cotidiano
Tarefas

O zelador deve ter uma agenda de tarefas a serem feitas diariamente, fornecida pelo síndico. Checar o relógio de água, ver se os elevadores estão funcionando normalmente, se a limpeza está a contento, são algumas dessas tarefas
Verificar as condições das lâmpadas das áreas comuns e de elementos como casa de força, bomba de recalque, casa de máquinas, grupo gerador, central de telefonia, e motores de portão, da piscina e das áreas de jardim também
Para melhor servir ao condomínio, o ideal é que o profissional se dedique a evitar que os problemas aconteçam, sempre se apoiando na manutenção preventiva dos itens e não apenas apontando para o que deve ser reparado a todo momento
Veja aqui um roteiro de inspeção predial preventiva sugerido pelo SíndicoNet
Receber as reclamações dos moradores para repassá-las ao síndico.
Apresentar-se sempre limpo, barbeado e asseado
Veja aqui: cartilha com dicas de postura e comportamento para zeladores
Funcionários
Deve ser exemplo de postura e comprometimento com o trabalho para os outros empregados e manter uma postura política com os colegas
É o zelador quem controla os horários de entrada e saída dos outros funcionários, assim como os cartões de ponto. Explicar como o controle deve ser feito ajuda no bom relacionamento com os demais empregados
O zelador também é responsável por distribuir as tarefas diárias de faxina e limpeza do condomínio e por fiscalizar o andamento do trabalho de todos os funcionários
Deve providenciar os materiais necessários para que os outros empregados possam executar suas funções – como material de limpeza, por exemplo
Evitar que os funcionários formem grupos e fiquem conversando nas áreas comuns do condomínio em horário de trabalho
Em conjunto com o síndico, o zelador ajuda a montar escala de folgas e férias dos outros profissionais do condomínio
Moradores
Deve tratar com respeito e cordialidade os moradores do condomínio
Ao perceber faltas ou infrações ao regulamento interno ou à convenção, alertar o condômino que o ato cometido está errado e/ou manter o síndico informado.
Alertar aos moradores quando as regras de segurança não estiverem sendo seguidas
Lembrar que não se deve reter os elevadores nos andares e que se deve sempre devolver o carrinho de compras no local adequado
Recomendar o uso correto das lixeiras recicláveis e comuns, sugerindo sempre que o lixo deve estar bem acomodado, em sacos proporcionais ao seu volume
Não pedir ao zelador que: - Efetue reparos dentro da unidade - Faça resgate de passageiros em elevadores parados (saiba mais) - Carregue sacolas para os moradores - Permita que um visitante estacione um uma vaga proibida - Execute funções que não estejam no seu escopo de trabalho
Para contratar: conhecimentos e habilidades necessárias
Iniciativa: prever problemas é melhor que simplesmente combatê-los.
Noções de segurança: contra incêndios, ladrões, e dengue.
Noções de funcionamento de equipamentos para observar problemas e lidar com prestadores de serviços.
Organização e planejamento: para poder lidar com os funcionários e a demanda de toda a comunidade condominial.
Noções de atendimento a condôminos e visitas externas.
Sobre a portaria remota
Em muitas cidades, o serviço de portaria remota vem ganhando força. Com ela, o condomínio passa a ter menos funcionários de portaria, o que acaba preocupando, também, os zeladores.

Porém, é importante dizer que a portaria remota é uma ótima oportunidade para um zelador bem preparado alcançar novos patamares em sua carreira.

Se o profissional se preparar para o desafio que é cuidar de um condomínio com esse sistema, terá uma vivência diferenciada e um currículo com uma experiência que poderá alavancá-lo para outras funções com melhor remuneração.

Saiba mais sobre portaria virtual
Sobre acúmulo de função
Acúmulo de função diz respeito à remuneração de empregados que acumulam mais de uma função no trabalho. Desde que devidamente autorizado pelo empregador, o empregado que vier a exercer cumulativa e habitualmente outra função terá direito ao percentual de adicional correspondente a 20% (vinte por cento) do respectivo salário contratual, no mínimo.

Há muitas dúvidas sobre como evitar que o zelador, ao ser dispensado do local de trabalho, entre com ação contra o condomínio para pedir acúmulo de função. Em geral, essa situação ocorre se o zelador fica na portaria, em horário de almoço do porteiro, efetua reparos hidráulicos e/ou elétricos e limpa a piscina.

Não há um consenso definido sobre a situação. Em geral, ganha a ação quem oferece o melhor conjunto de provas. Mas para provar acúmulo de função é necessário mostrar que o zelador estava sempre sobrecarregado com as funções que não eram suas a princípio – como cuidar da portaria, por exemplo.

Portanto se essas situações não são diárias, não há, a princípio, motivo para preocupação. Outra forma de se precaver é fazer constar no contrato de trabalho do zelador essas funções.

Veja abaixo algumas dúvidas comuns:

1) Se o zelador fica na portaria no horário de refeição do porteiro, tem direito a 20% de adicional por acúmulo de função?

A princípio, não. Mas, para evitar problemas, é interessante que haja no contrato de trabalho do zelado uma cláusula que inclui entre as suas funções ajudar na portaria, quando necessário.
2) Limpar a piscina é função do zelador ou do faxineiro?

Não existe determinação legal sobre isso.
Por isso, para evitar problemas, é interessante fazer constar nos contratos de trabalho quais são as tarefas de cada um, para não ser surpreendido por uma reclamação trabalhista, exigindo adicional por acúmulo de função, fixado em 20% sobre o salário.
A Convenção Coletiva de Trabalho dos funcionários de condomínios da cidade de São Paulo, por exemplo, fixa algumas funções para o zelador, com a seguinte ressalva: "salvo disposição em contrário no contrato individual de trabalho".
3) Faz parte das obrigações do zelador reparos hidráulicos e elétricos?

O zelador deve ter uma noção de como funcionam todas as instalações do condomínio, mas não deve substituir a mão-de-obra especializada. Devem ficar a seu encargo apenas pequenos reparos de emergência, até que a manutenção especializada venha fazer o conserto. As instalações de condomínios são complexas e exigem conhecimento especializado.
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